怎么用60万人民币在纽约伦敦多伦多这些城市买到房?

怎么用60万人民币在纽约伦敦多伦多这些城市买到房?
Apr 15 15:08 2018 海外掘金 打印此篇文章

前段时间我在研究手握100万人民币现金,能在全球买到什么水平的房这个终极问题。

结果发现全球一线的选择短缺,不少地方如悉尼、温哥华,就跟“悲伤深”一样,只能买到区区一个停车位……

那问题来了,资金是流动的,谁甘愿让自己辛辛苦苦挣的100万躺在异国吃租金?


此前跟一位读者聊天,谈到美国房产他心向往之,但是一说到“可能要全款支付”,他就使劲摇头,“罢了罢了,这样钱都流动不起来。”收到太多类似的信息,于是乎写这篇文章的想法就此而生。这次不用100万,只用60万首付就能让你买到房。


在银根紧的当下,首付60万在国内一线城市基本上是没可能了。那就把视野放远一点,在世界的某个角落,总会有一套可以贷款的房属于你,而且质量能让北上广深都羡慕至极。


碍于篇幅原因,我们把贷款分为简单篇和困难篇。今天先来讲讲一些贷款简单的国家。


结合可贷款银行覆盖率、贷款门槛和材料准备的难易程度我们做了星级评分,星级越高贷款越容易。具体怎么贷款,又能买到什么样的房?让我从最简单的讲起。


1加拿大:海外买家贷款享有本地人没有的灵活性(贷款容易度:★★★★)


今年以来加拿大政府接二连三地出招,对房产市场各种限制,特别是为了防止海外买家炒高当地房价,出台了15%海外买家税,让许多人以为加拿大买房难贷款也难。


错!从过去的数据来看,海外买家仍然在加拿大“兴风作浪”,占比并没有减少。


反而是在今年一月实行的贷款压力测试,让许多当地买家没了买房的打算,2018年开年前几个月,加拿大房产市场交易量大跌。


海外买家该买的还是在买,这是为何?主要还得益于加拿大较为灵活的贷款制度——多数国外买家会选择在加拿大贷款买房,因为从利率和贷款难度上来看,它和本国人基本无异。


我从加拿大道明银行的贷款经理那了解到的情况是这样——


1) 贷款额度:房屋评估价的65%

2) 贷款年限:1-10年贷款合约,贷款合约到期后可以自行更改贷款银行;还款期限为25年。在贷款合约期间,利率是固定的。

3) 贷款利率:3%左右

4) 贷款的先决条件:海外购房者通常都需要交付最少35%的首付、需持有有效的加拿大旅游签证

5) 最低、最高可贷金额: 借贷额不能低于1万加币

6) 贷款人需要准备的核心材料:

a. 收入证明、银行信用报告、

b. 6个月流水帐、最近一年的完税证明;

   *以上资料都不需要公证。国内的负债率也会考虑在贷款评估中。


加拿大只能贷款2套。但这样算来,60万首付,你可以在加拿大买170万人民币的房。


条件一开出,选择就上门了,而且不可谓不多。比如下面这个,不到60万的首付就能买到靠近安大略湖的一房一厅公寓。


首付45万人民币(按35%算)



在蒙特利尔、汉密尔顿这些城市,你可以用更低的首付买到更大的公寓。在此碍于篇幅就不展开啦,小伙伴们自己勤动手,搜一搜~


对于加拿大的贷款,贷款经理则提醒我:虽然加拿大的资金证明不需要公证,但也不要开具那种让加拿大人觉得太夸张的证明。她给我举了个例子,曾经有人开具过年收入300万人民币,也就是月入25万的证明……


“不太现实,不太合理,所以被拒绝了,”贷款经理跟我说。


加拿大的利率不算高,精打细算下来,你甚至可以买一套学生公寓(租金回报大概在6%-7%),以租养贷。


2英国:西方国家中贷款利率最低、贷款选项最多(贷款容易度:★★★★)


英国有很多银行和金融机构可以为中国买家贷款,其中包括但不限于渣打、汇丰、中行、东亚和新加坡的大华银行。


这个覆盖率,让英国当仁不让成为银行为海外买家提供贷款最普遍的国家。


其次,它的贷款利率可以低至1.69%——这都快是国内的1/3……


它的贷款成数还可以高达80%,也就是你只要2成首付,就能在伦敦泡杯红茶,在自己家里享受优雅的下午茶时间。


不过,从我了解的情况来看,汇丰和中国银行是对中国买家最友好的两个。



对比来看,中国银行贷款利率高但是可贷款成数大,而汇丰银行贷款利率低但贷款成数小。


按照60万的预算、买投资型房产来计算的话,通过中国银行的贷款你可以买到240万人民币的房,相当于首付比例25%;而在汇丰银行贷款,60万则差不多40%首付,只能买到总价为150万人民币的房子。


特别提醒,英国也是最多只能贷款2套,而且一套和二套的利率会有差别。


另外,英国房产有首付的选项,有时比减掉银行借款的金额还低。此前在掘金上曾有位于伦敦的房产项目,首付是15%:



以上图的房产为例,一房一厅占地50.2平米的房屋售价47万英镑,首付是64万人民币。如果你向中行贷款,贷款额度就能几乎全cover剩余的款项。而剩余的10%——约43万人民币——可以晚点付,因为这是伦敦的期房,它要求在12个月后再付5%,最后到了交房的时候,才需要把80%的余款全部交上。


(以下是展示图)


除了伦敦,近来曼彻斯特也开始热门起来。


曼城房产的价格更便宜一些。一个位于维多利亚大型火车站步行约5分钟的地方,就有一个这样的房产,它离曼彻斯特大学车程仅9分钟的位置,绝对的学区房方位。


(以下是展示图)


此前我们发布过一篇来自英伦投资客的文章《英国 | 深度调研: 曼彻斯特还值得投资吗?》,对曼彻斯特的投资属性做了全面分析,干货满满,可以参考。


房型的选项上,主要是以下两种。


因为它也是期房,所以支持分期支付:


两房公寓来计算,首先5%的首付只要13.4万人民币,若选择跟汇丰贷款,拿到了60%房价的放款以后,只需在交房时(2020年)付约94万就能买到这套房产。


不过需要注明的是,汇丰贷款首先要求你是他们的尊享会员,其次要求你将差额的94万提前准备好并存在汇丰账户里3个月时间,它才会考虑给你放款。但汇丰不需要税单,而中国银行需要。只要一放款,就so easy了~ 你这个94万就可以拿去其他地方用,到了2020年记得把差额的部分补上就可以。


所以,英国的房贷也是个不错的选择,它加大了资金的杠杆,允许流动,而且相较于美国和加拿大,低利率和英国房产自身保值等特点也让英国贷款买房有不小的市场。


3马来西亚:海外存20万就能贷款(贷款容易度:★★★★)


终于讲到万众瞩目的东南亚了。


在搜索了多个国家以后,我发现在国人的热钱最爱去往的柬马泰中,马来西亚对国人的贷款限制最低,只要在海外存够20万人民币,就能贷款。


它的利率也是其他东南亚国家中较低的,5.05%。


这里参考中行马来西亚分行的标准:


1) 贷款额度:市值的60% / 购买价的60% (以较低者为准)

2) 贷款年限:15年内,提前结清会被罚款3%的违约金。6个月的还款金额将会被冻结在还款帐户里作为储备金(直到贷款结清为止才能解除冻结,才能动用)。

3) 贷款年利率:5.05%。(贷款基准年利率是浮动性质)

4) 贷款的先决条件:至65岁为止;在海外银行账户(不一定是马来西亚的)有20万人民币的等值存款方可申请中行的贷款。

5) 贷款杂费:贷款律师费及杂费(总额的约0.8%);贷款印花税(总额的0.5%)。

   *如客户有汇丰的尊荣账户(PERMIUM ACCOUNT),则可以省略职业证明/财力证明/公司资料,只需再提供银行账户至少6个月平均1千万的银行存款证明,最高可贷60%。


如果你有马来西亚第二家园的签证身份,那贷款额度会相应上调,而且审批程序会简单一些。

这是中行的情况。在马来西亚,其他银行也会提供海外投资者贷款,一般可以申请的额度在50%-70%之间,利率也会低一些,4.3%左右。如果你贷款在你买的房子的开发商指定银行申请,则建筑期间的利息由开发商来出。


但作为普通外国人,在马来西亚用60万你就能买到一套150万(这句话说了好多遍)的房产。


目前马来西亚房产仍处于稳定状态,而价格较低、贷款便利也给海外投资者留有不小空间。吉隆坡公寓均价在1800-2000美元/平,而在莱坊马来西亚房产网站上,我就搜到一个价格约153万RMB的168平米的四房公寓:



算下来单价不到人民币1万/平米,确实划算。但是这个房产却不在市中心,据上面的房产介绍,该楼盘位于吉隆坡市中心10公里的位置,算是半个小郊区了。


不过周围有满足生活所需的小超市、健身馆和网球场、学校也在3公里范围内。


如果按照要求将60%的贷款拿到手,最后你只需要花上62万RMB左右就能拿到这样的一套房。


4美国:山穷水尽疑无路(贷款容易度:★★★☆)


这个国家很神奇。当你去咨询当地的房产中介,问他们能不能贷款时,贷款经理都会抛给你一个否定的眼神。


朋友A就在德州用接近200万的全款,买了一套靠近莱斯大学的学区房。在我问他为什么全款时,这位通过熟识的华人中介购买房产的朋友唉声叹气:“因为我没有美国的完税证明,也没有他们要的社会安全号(SSN)。”


这是大多数美国的银行在贷款时要求的必要选项,因为它可以查你的信用记录。但这些资料对于没在美国工作的外国人而言,就是mission impossible。


在一开始我得到的都是这类信息,让我一度认为在美国买房贷不了款。


但俗话说得好,有需求就有市场,美国想贷款还是有办法的。不过,需要有资质的中介机构从中牵线。


这个“芝麻开门”一喊出来,贷款的大门就此敞开。这一类贷款不审查贷款人国内收入,也不需要提供收入证明。而且一口气可以贷10套,这个是其他国家无法做到的。


还好让我找到了这样的中介,通过他们我了解到,目前美国有华美银行、国泰银行等机构向国人提供贷款,只是贷款额度和利率没有美国人那么优惠。


1) 可贷款额度: 60%或以下

2) 贷款年限:30年;

3) 贷款利率:三种利率模式——a. 利率每年浮动、b. 3年固定(4.5%-5%)之后浮动、c. 5年固定(up to 5%)之后浮动

4) 贷款的先决条件:须有至少40%首付款的转账凭证

5) 最低、最高可贷金额:每个人最多10套美国房产的贷款

6) 贷款人需要准备的核心材料:

   a. 至少60个月(5年)还款能力证明(国内银行存款、理财产品等),

    b. 若无足够存款,可使用国内房产评估报告——公证书来代替3年半,剩下的1年半仍需有相应存款及等价物件。

    c. 还款涉及的资产最好在过户之前都不要动,以银行监管机构防抽查。


按60%的贷款额度计算,你用60万可以买到美国150万人民币的房产!


在纽约的布鲁克林,你可以买到这样的公寓↓↓


首付:58万人民币(按四成计算)


而在德州奥斯汀,你可以就可以买到一个house↓↓


首付:55万人民币(按四成计算)


有开放式的漂亮厨房↓↓



需要打理不然就杂草丛生的花园↓↓



而你搜索的低于150万人民币的房产选项里,也大都是house——



资料上交后,你就是把权力交给了银行,银行评估你的资质给你放多少款、利率给多少全看你的资料能不能证明“财力足够”和“靠谱”。


5法国:贷款要找对机构(贷款容易度:★★★☆)


如果你只凭着个申根签证就想到欧盟贷款,那就跟到美国申请房屋贷款一样——impossible。


根据《德国之声》此前的报道,对中国买家,欧盟国家房产的首付都比较高。在德国,如果申请人没有长居身份、住所和工作时,就很难得到房贷。


报道举了个例子,一位在德国有定期签证的中国籍买家,她本人出于工作原因想在5年后返回中国——这是银行不愿意听到的消息。然而由于她有一份固定工作而且已经在这里(德国)生活了很多年,因此定期签证对她的影响不太大。


你看,虽然欧元是避险货币,资产流动的自由度大,但欧盟银行对国外买家借钱的条件还是非常苛刻的。


不像德国限制死,另一个欧盟巨头法国是另一番景象。


马克龙上台后,法国力推全球化,欢迎各国投资人带钱来投资。而如果你找对了中介公司,贷款买法国的房产就简单了许多。


1) 贷款额度:平均60%;可以谈到70%-80%,但看个人资质

2) 贷款年限:10年、15年、20年—银行项目为主

3) 贷款利率:2%-3%

4) 贷款人资质:未有明确要求


贷款金额有明确门槛,一般要求房产价格要在20万欧元以上才能贷款,金额少银行若觉得赚不了钱,很可能拒贷。


而这个贷款额度跟英国、美国类似。也就是说,你在法国,首付60万人民币,利用杠杆能买到150万人民币的房产。


一个临近巴黎拉德芳斯商圈的房产项目就提供了这样的房产选择。



这个离凯旋门17分钟路程的项目有一套约21平米、价格19万欧元的产品。



如果按照首付40%来计算,这样一套房62万人民币的首付就能买下。剩下的通过银行贷款,慢慢还(耳边响起安吉拉宝贝代言的某广告声...)。


这是一类比较高端的投资型酒店式公寓。但说到法国,还是要去看看它的旅游地产。但作为旅游地产,它需要的首付价位就稍微高一点,不过也能在80万人民币以内搞定。

看来接受外国人申请的贷款项目,以60%的贷款成数居多。


眼尖的读者可能发现,即使这篇文章写的是贷款简单,但在评的星级中,没有一个是满5星的(对,我们最多5颗星)。为什么?


现在全球经济快速发展了,低通胀给人们带来好生活了,而各个央行就开始在陆续抽回过去量化宽松政策撒出去的钱了。所以,如果时间倒退三五年,或许还会有五星的,但如今没那么轻而易举了。


再加上不少西方国家的房屋价格本身就高,他们为了看到你还款的能力也是无所不用其极地提出各种要求。所以,想要撬杠杆?最好把手头能有的现金都备上,让贷款审查官看到你的诚意。


贷款就像签证,而签证又像相亲,你得让签证官(贷款审查官)看得顺眼才能拿来一份PASS的通知单。


So,祝你在这个到处要钱又没钱的世界里,一切顺利。


最后再提一句,如果你真的很想在贷款没那么容易的国家贷款买房,也不是没有办法,比如日本、澳大利亚,明天我们将发布“贷款困难篇”,想了解这些国家贷款方式的朋友们,stay tune!


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