今年适合在多伦多买房吗?看完,你就知道了……

今年适合在多伦多买房吗?看完,你就知道了……
Apr 14 20:20 2018 打印此篇文章
(约克论坛专稿)近一段时间来,在多伦多最能引起大家共鸣和津津乐道的一个话题,莫过于跟大家切身利益密切相关的房市了。其实多伦多房市近十几年来一直是社会关注的焦点。得益于加拿大稳健的银行系统,健康的经济发展,历史性的长期低贷款利率,以及人口的增加,多伦多(还有加拿大其他大城市)在2008-2009年短暂小幅回落后,近二十多年来,经历了历史上少有的一轮大牛市。



 
然而,多年的牛市造成了多伦多房价长期居高不下,其平均房价在过去五,六年时间涨了50%,同时普通家庭的收入却跟不上房价的增长步伐。去年加拿大主流媒体报道一个年收入20万的年轻家庭也无法在不降低生活质量的情况下,负担一套价格位于平均房价的多伦多住房。


的确,近几年多伦多房价远远超出许多普通年轻家庭的负担范围之外,以至于一些年轻人纷纷逃离多伦多。多伦多房价的这种不正常增长引起本国和国际经济学家的重视。2017年,瑞士银行 (UBS)把加拿大多伦多市列为全球二十个国际大都市中房价泡沫最高的城市。







由于担心房市过热,及国际热钱的持续流入,而造成城市年轻人的流失,失去城市竞争力,加拿大安大略省于2017年4月20日推出包括多伦多市在内的金马蹄地区(Golden Horseshoe)15%的外国买家的非本地居民印花税。


在联邦层面,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)要求从2018年1月1日起,各大银行必须对贷款人进行压力测试(B20新政),即对那些即使无需贷款保险(即多于20%首付)的购房者,进行压力测试, 保证他们能够在银行将贷款利率提高2个百分点也有能力还贷。以确保他们能够承担将来可能的房贷上涨的风险。与此同时,加拿大央行在2018年1月也将基准利率提高至1.25%, 达到10年以来的最高点。


这一系列措施,对多伦多房市起到了立竿见影的效果。2018年2月份, 多伦多房屋销售量比去年同期下降了34.9%,平均房价也下降了12.4%, 但仍达$767,818 。同时,多伦多的房屋上市量也比去年2月增加了7.3%。







在这量价齐降,库存上升的时候,有人认为现在是入市的好时机,也有人主张暂时观望,希望在价格进一步回调之后再进入房市。


对大多数人来说,购房是普通家庭最大的一笔投资。所以谨慎确实是非常重要的,有必要先做点功课后再做决定。在预测2018年多伦多房市的趋势之前,势必对当前潜在的买卖双方做一番分析,客观认清自己所在的位置,然后作出最符合自己实际情况的判断和决定。


本篇把多伦多的拥有自住房和暂时没有自住房的居民作一个简单的分类,分析一下几类(潜在)买卖双方对房市的关注程度, 因为正是房市的买方和卖方支撑了整个房地产市场(当然还有政府,银行,中介等的参与, 但买卖是两大基本要素),买方和卖方(或潜在)对房市的关注程度直接或间接影响了他们对房市的参与和整个房市的走势。


一、有房族:


加拿大统计局的资料显示,2016 年全加拿大家庭拥有自主房的比例是67.8%, 居住在多伦多市的家庭拥有自主房的比例则是66.5%,与全加拿大平均比例相近。这些已经拥有自己住房的家庭,由于各自财务情况和投资理念的不同,对房市的关注程度也不一样。
 
i) 只有一套房子作为主要住所的有房族。绝大多数的有房族属于这一类。我们再把它细分为:


安居型


这类家庭已有较为合适的住房,短期内也不想改变作为主要住所的现有房子。“一套房子两部车,两个孩子一只狗”, 享受悠闲的加拿大生活是典型的中产阶级家庭的写照。多数家庭可能对房市并非十分的关注,然而,由于每个家庭经济情况的不同,有些人也愿意把部分房间出租以增加收入,有些家庭则有可能打算再入投资房市,这些家庭则较为关注房市的走向。总得说来,这类安居型家庭对房市的关注程度估计为6。(10分为最高分)







 
改善型


这类家庭主要指那些希望以小房换大房的家庭。随着家庭成员的增加, 还有家庭收入的增加,他们希望用目前的小房子换更大的房子,以获得更大的居住空间。改善型家庭是潜在的买家(大房子)和卖家(小房子)。虽然自己已有了一套住房,但他们平常对房价的起伏较为重视。他们不希望所中意的大房子价格超过自己的承受范围。这类改善型家庭对房市的关注程度估计为8。
 
缩小型


这种类型主要是对年龄较大的家庭而言,这些人一般到了退休年龄,不想花相当一部份时间,精力和体力来维护自己的房子,他们希望能够将自己早期购买的房子售出,换成小房子,或搬到老人公寓。这些人也往往是比较重要的潜在卖家。由于购房日期较早,他们或已付清了房贷,建立了一定的资产。当然平常对房价也有所关注,但由于自己有房子,所以并不急于在市场并非特别理想的情况下卖房,这类家庭对房市的关注程度估计为7。
 
ii)投资族
     
这类家庭已有自己的自住房,他们又投资一套或几套其他房产。这里简单地根据其投资行为,把这类投资族分为两大类。
  
翻新族(flipping)


这些人在购买房子后,加以适当装修,随房价的上升,再以高于原来的购买价格售出。一般这类房子翻新族不会持有太长时间的翻新房 (低于6个月)。而且翻新的往往是价格较高的独立房, 这样回报率更高。这类翻新族也包括一些购买楼花后再迅速倒手赚取利润的炒房人。这类人中间估计有相当一部分在2017年1月,2月份的房价高峰的时候购买的房子,受到的这次房市调整的影响比较大。这类翻新族对房市的关注程度估计为9。







出租族


这些人购买房子用于出租,着眼于长期的上涨预期。由于有出租方面的收入,而且 一般购买的是价格稍低的condo,所以即使是高点购入,在财务上影响不是特别大,这类出租族对房市的关注程度估计为7。


二、无房族


i) 刚需族


根据加拿大统计局2017 年10月份的资料报告,加拿大30岁左右的年轻人(统称为millennial)的置业率只有50%。这比上一辈(baby boomer)在30岁时的置业率低了5个百分点。虽然加拿大的丈母娘一般不会把拥有自住房作为硬性条件,但是拥有自住房对生活质量上有一个质的改变,这些刚需族迫切希望拥有自己的自住房。 由于种种原因,或是首付不足,信用不够,收入不足以支持现在的房价,然而他们年轻,一旦条件允许,就是购房的主力军。


还有一些人误过了前几年的购房时机,随着房价的节节攀升,而家庭的收入却跟不上房价的升值速度,眼见自住房梦离自己越来越远,但这2018年来的房价下调,又重新觉得有了希望,希望也能赶上这趟车。这类刚需族对房市的关注程度估计为10。


ii) 其他型
   
这些类型有很多是已经退休的家庭,居住在老年公寓安度晚年。也有一些收入不高,但还没有达到退休年龄者。他们的收入及现有资金,存款,无法购买房子。 还有些人则是有能力购房,但不喜欢受到自住房带来的一些限制(例如房子维护,工作,迁徙自由等),宁愿选择租房。这类人有时也会关注房市,因为房市的起伏会带来租金的上涨。这类其他型人员和家庭对房市的关注程度估计为2。







以上基本是对市场上的潜在买卖双方对房市的关注程度作一个大概的估计。房市如股市,是买卖双方在价格预期上的搏弈。但是,房市又不同于股市,因为房子承载作为人类最基本需求(衣食住行)中“住”及其他附加的功能。华人在传统上非常重视拥有自己的房子。置业一直在华人中是一个经久不衰的话题。


房市的起伏,牵动着许许多多加拿大家庭的心,在国际上也有极大的影响,加拿大各级政府也是下大力气根据经济的发展状况,严格控制房市的发展,以期将其控制在合理的范围之内。随着开春和夏季的来临,多伦多的房市无论是放盘量,还是成交量都会更加活跃。


虽然房价在长期上大家倾向于利多,但在目前,多伦多的房价受到政策的影响较大,会有一定的起伏和波动。何时入市,其实涉及到各个家庭的财务情况及心理承受能力,还有对市场趋势的判断。2018年的多伦多房市注定是一个不平凡的一年。2018年的多伦多房市,您的关注程度有几分?

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